2017年房地產營銷策劃大揭秘

　　樓市的起起浮浮讓很多房地產營銷策劃者的心情也是隨之搖擺，樓市的興衰對于策劃者而言無疑是殘酷的，下文先知小編就總結下房地產營銷策劃的流程及雷區(qū)給大家介紹下。

　　一.房地產營銷策劃四大大標準流程

　　1.房地產營銷策劃更階段：項目開發(fā)前期階段

　　對公司擬投資項目進行初步考察，掌握基本情況和信息，制訂具體的市場調查計劃，開展正式的房地產市場調研工作，提出項目操作的初步總體思路，對項目入行初步的市場定位，為公司管理層的投資項目決策提供依據(jù)。

　　2.房地產營銷策劃階段：項目開發(fā)階段

　　跟蹤動態(tài)市場行情，進行競爭樓盤和競爭對手調查、消費者調查，對本開發(fā)項目進行優(yōu)劣勢分析，入一步明確的項目市場定位和項目的總體操作思路，提出相應的營銷策略;

　　3.房地產營銷策劃第三階段：資源整合，完善銷售所需手續(xù)，蓄勢待發(fā)，預備銷售

　　主要工作：

　　a.完成銷售的人員配備，制定銷售人員的考核獎勵制度，組織銷售培訓;

　　b.制定銷售模式、設計銷售組織的架構;

　　c.其他物料準備完成，售樓處的布置、樣板房、國土部門戶型的測繪報告書、《房

　　屋認購書》樣本、《房地產買賣合同》樣本、售樓書和廣宣彩頁;

　　4.房地產營銷策劃第四階段：銷售執(zhí)行

　　制定詳盡可行的營銷策略及階段性的銷售目標和計劃，全程監(jiān)控項目銷售的執(zhí)行情況，并適時作出針對性的策略調整，實現(xiàn)公司開發(fā)項目的目標利潤率;

　　二.房地產營銷策劃常見的五大雷區(qū)

　　雷區(qū)一：目標客戶定位不準

　　打開任何一份策劃報告，其中對消費者的描述必然充斥“20—40歲之間”、“中高等收入的成功人士”、“注重生活品質”、“以男性為主”、“自住和投資兼有”這樣千人一面的套話。售價超過30萬元的房產對消費者的研究，居然還比不上售價不超過3元的飲料(如可口可樂)對消費者研究的態(tài)度和深度，豈非咄咄怪事!

　　事實上，由于高額的消費支出、購買結果的不確定性，房地產消費是一種高涉入度的購買行為，其購買決策的環(huán)節(jié)、影響因素和時間都復雜得多，變化的可能性也大得多，非采用專業(yè)消費者調研不可。然而，幾乎所有的房地產策劃者都認為，“市場是引導出來的”、“我們比消費者更專業(yè)”、“消費者只要能掏得出票子，我自有辦法能讓他上鉤”。至于他是誰、他有什么想法都無足輕重。于是乎，房地產的“上帝”在短短的兩三張A4紙的篇幅內被心不在焉地打發(fā)掉了，行業(yè)泡沫和風險隨之而來。

　　雷區(qū)二：無視差異化競爭

　　與普遍忽視消費者研究相反，房地產策劃者如同病態(tài)般地執(zhí)著于對競爭者的研究，常常不惜花上半年的時間(值得留意的是，房地產開發(fā)的前置時間往往不超過9個月)，動員全公司的力量，發(fā)動地毯式的搜索，從本區(qū)域到跨區(qū)域，甚至全國的假想敵都無不囊括，從環(huán)境、房型、配套到裝修細節(jié)等競爭者優(yōu)勢都關心備至。任何一份策劃報告有關競爭者的內容絕不會少于50張A4紙，任何一個競爭者的描述都不會少于10個條目。然而，這樣“勞師動眾”、“精益求精”有什么意義呢?得出了什么結論呢?能指導我們干什么呢?

　　事實上，房地產與普通消費品不同，即便地段不同也不會有任何兩個項目會同質化;既然不會有同質化，那就絕不會面臨像普通消費品那樣廣泛的競爭。既然如此，這種“風聲鶴唳、草木皆兵”的做法，除了浪費精力、誤導注意力又有何益處?

　　雷區(qū)三： 空洞的品牌戰(zhàn)略

　　眼下，房地產業(yè)更時髦的說法就是“打造強勢品牌”、“提升品牌的核心競爭力”。有了萬科好榜樣的巨大示范效應(據(jù)說同樣條件，萬科憑借品牌更就能造就每平方米1000元的溢價)，有了中體奧園快速切入品牌經營的成長軌跡(據(jù)說奧林匹克花園已經順利開始了全國范圍內的特許連鎖)，于是乎，便雄心勃勃地要成為“品牌”，豪情萬丈地要做“白領品牌”，別出心裁地要做“時尚品牌”，你方唱罷我登場，卻沒有人去冷靜地想想，等到曲終人散以后還會剩下什么。

　　事實上，房地產的一個項目總共不過幾百上千套房子，賣完了也就完了，不像普通消費品幾乎可以無限制、無限量地賣下去。特定項目的所有房子賣完之后如果沒有持續(xù)的項目出現(xiàn)，弄個“強勢品牌”難道就能畫餅充饑嗎?

　　只有那些有能力、有意愿持續(xù)專注進行房地產經營的企業(yè)才需要定戰(zhàn)略、建品牌。一般的今天做做明天就不一定想做了或不一定能做了的公司(這樣的公司至少占八成以上)，更好把自己的注意力放在產品上，而不要去搞什么品牌建設、戰(zhàn)略規(guī)劃，對他們而言，品牌運作一是用不上(規(guī)模太小)，二是用不起(投入太高)，三是用不動(管理太差)。

　　雷區(qū)四：產品理解淺薄

　　與普通消費品不同，不僅每一個項目是不同的，甚至連一個房地產項目中的每一套房子都是絕不相同的，無論是面積、樓層、景觀，還是面對的消費群都存在著與生俱來的差異性。你可以說每一瓶可口可樂都是相同的，但你絕不能說任何兩套房子對你而言價值一樣。這本來是極好的策劃切入點，然而，我們的房地產策劃者卻沒有這種精度的視野，只是粗淺地按房型分分類，簡單地根據(jù)一個總均價加點兒系數(shù)來定價，充其量不過是搞點兒“自立一房”、“溫馨兩房”、“雀巢三房”之類的噱頭。

　　雷區(qū)五： 用大炮打蚊子

　　仗著財大氣粗，房地產策劃者經常強調猛烈的廣告攻勢，偏愛采用發(fā)行量大的大眾媒體進行宣傳。本著打“大決戰(zhàn)”的動因，有人曾經把《解放日報》某的廣告版面完全包了下來，如果不是有政策約束的話，連報紙的冠名權都恨不得拿下。